¿Invertir o veranear? En Punta del Este, la respuesta inteligente es: las dos cosas, pero no como crees.

Cuando alguien me dice que quiere "invertir en Punta del Este para rentabilizar", lo primero que hago es preguntarle qué entiende por rentabilizar. Porque si la respuesta es comprar para revender rápido o vivir del alquiler como negocio principal, tengo que ser honesta: ese no es el perfil de este mercado. La rentabilidad por alquiler en la propiedad raíz es similar en cualquier plaza del mundo. Lo que hace diferente a Punta del Este es otra cosa — y es precisamente eso lo que atrae a los compradores más sofisticados.

El capital no viene a crecer. Viene a refugiarse.

Lo que mueve a la mayoría de los compradores internacionales que llegan al corredor este —argentinos, brasileños, paraguayos, norteamericanos, europeos— no es la búsqueda de rentabilidad especulativa. Es la necesidad de estacionar capital en un lugar predecible. El mercado inmobiliario uruguayo ha demostrado solidez incluso en contextos de cambio político y depreciación del dólar. Eso, para alguien que viene de economías volátiles, vale más que cualquier porcentaje de retorno.

En 2025, el mercado cerró con transacciones que superaron los USD 2.700 millones, con niveles que evidencian la consolidación del sector. No son cifras de burbuja. Son cifras de mercado maduro, estable, que no se dispara ni se derrumba.

Y hay algo más que los números de transacciones no capturan del todo: el valor del metro cuadrado está subiendo de forma sostenida en toda la escala del mercado. Apartamentos que se conseguían a USD 4.000 el metro cuadrado hoy se cotizan a USD 6.000; los que estaban a USD 5.000 llegaron a USD 8.000. En el tope del mercado, proyectos como The Rock alcanzan los USD 11.000 el metro cuadrado frente al mar. Eso significa que el capital no solo se refugia aquí. Se aprecia. En silencio, sin volatilidad, pero se aprecia.

El alquiler no es el negocio. Es el sostén.

Aquí está el matiz que más me importa explicar, porque es el que menos se entiende desde afuera. La mayoría de los propietarios en Punta del Este no alquilan para enriquecerse. Alquilan para que la propiedad se pague sola. Los gastos comunes, el mantenimiento, los impuestos anuales. Solo las expensas de un apartamento pueden ir desde USD 200 mensuales en los más sencillos, hasta USD 10.000 en los más exclusivos.

Los alquileres en Punta del Este pueden ir desde USD 4.000 hasta USD 200.000 o más por el mes de enero en las propiedades más premium. Con esos números, cubrir los gastos anuales de una propiedad no requiere alquilar todo el año. Requiere alquilar bien, en el momento correcto.

Hay otro perfil de propietario que ni siquiera alquila. Simplemente tiene su casa en Punta del Este, la usa cuando quiere, y no necesita que le genere nada. Porque el retorno para él no es financiero: es la certeza de que ese capital, puesto en ladrillo uruguayo, no va a desaparecer.

El verdadero retorno es la tranquilidad.

La rentabilidad estimada de un alquiler en Uruguay se ubica entre el 4,5% y el 6% anual en dólares. Y lo más interesante es que ese retorno, en muchos casos, se logra únicamente con la temporada de verano. Sin contratos anuales, sin gestión permanente. En propiedades bien ubicadas y con buena gestión, lo recaudado en enero puede cubrir buena parte de los gastos de todo el año.

El comprador que elige Punta del Este generalmente ya tiene donde vivir, ya tiene negocios, ya tiene activos en su país de origen. Lo que busca aquí es diversificación real: un activo en otra moneda, en otra jurisdicción, en otro sistema. Y de regalo, un lugar donde pasar el verano con su familia.

Eso no es poco. Para muchos, es exactamente lo que necesitan.

Adriana Duque es asesora inmobiliaria de lujo en Uruguay Sotheby's International Realty, Punta del Este.